Bail commercial expiré : nouvelles obligations légales et impact sur le loyer

Lorsqu'un bail commercial arrive à expiration, le renouvellement du bail peut être accompagné de nouvelles obligations légales pour le bailleur. Un exemple concret est l'obligation imposée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, qui exige que les bailleurs souscrivent une assurance de responsabilité civile en tant que copropriétaires non-occupants. Cette obligation, bien que parfois déjà volontairement souscrite, devient un élément déterminant pour la fixation du loyer renouvelé, comme l'a confirmé la Cour de cassation.

Selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du Code de commerce, les obligations légales génératrices de charges peuvent être invoquées lors de la fixation du loyer renouvelé. La Cour de cassation a souligné que ces obligations, lorsqu'elles entraînent une augmentation des charges pour le bailleur, justifient un déplafonnement du loyer. Cette approche vise à équilibrer les charges entre bailleur et locataire, en tenant compte des modifications législatives intervenues pendant la durée du bail.

Pour les bailleurs, la reconnaissance de ces nouvelles obligations légales peut entraîner une révision à la hausse du loyer, reflétant l'augmentation des charges supportées. Pour les locataires, cela signifie que le loyer renouvelé peut être supérieur au loyer précédent, en raison de ces obligations légales. Il est donc crucial pour les deux parties de bien comprendre les implications des nouvelles législations sur leurs engagements contractuels.

Il est essentiel de prendre en compte les obligations légales nouvelles lors de la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé.

 

Source : Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, B